万科祝九胜：机构介入租赁市场才刚开始

在8月21日举行的万科2018年上半年业绩推介会上，万科总裁、首席执行官祝九胜表示，市场对“机构介入推高房租”存在误会，最近一两年确有资本介入了租赁市场，但机构的渗透率还很低，所起的作用也较为有限。

祝九胜还认为，租赁市场才刚起步，机构化介入的时机才刚到来。租赁住宅的价格到底怎么定？有待各方友好互动，共同探索。

下半年新推4万间长租公寓

上半年，除原有的房地产开发、物业服务板块外，租赁住宅也被万科确立为核心业务。自2014年起积极布局长租公寓市场的万科，目前已形成青年公寓（“泊寓”）、家庭公寓、服务式公寓三类产品，在不同阶段为客户提供长期租住解决方案。

截至今年6月30日，万科长租公寓业务已覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，目前累计开业超过4万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。

万科曾在2017年年报中称，2018年计划新开业5万间以上长租公寓，其中上半年开业1万间左右，这意味着，下半年万科会向市场推出4万间左右的新房源。

“万科在深圳的公寓入住率达92%以上，非常抢手。每房单价1800元左右。”祝九胜说，价格到底该怎么定？是通过对空间重新认知、重新构成以及对需求重新洞察来不断调整，还是拿出一个新的机制、新的做法，欢迎各方友好互动，共同把这件事情做得更好。

与自如、蛋壳等中介平台的主要房源来自分散的个人房东不同，据祝九胜介绍，今年上半年，万科新增6万间房源，大体来源有三类：第一，政府项目，即政府推地时就确定为长租公寓用途的项目，万科在北京、佛山、深圳有6个此类项目；第二，各类机构闲置的存量资产，由万科通过合作方式或租赁方式获取；第三，分散在个人房东手上的房子。这6万间房源收到手上，可以很快形成一款好的产品——集中式公寓。

祝九胜也坦言，过往收到房源后，如何能及时地供应出来，中间的时间差控制得不是特别好。因为收进来后还需进行整体装修、消防改造等，如何在标准与效率之间达到平衡，这方面需要继续改善。

机构对租赁市场渗透率最高才5%

“房地产行业的空间依然还有，容量依然很大，城镇化依然没有完成，而机构介入租赁市场才刚开始，机构化介入的时机才刚到来。”祝九胜说。

祝九胜表示，考察机构在一座城市住宅租赁市场的介入程度，一般会用渗透率指标，就其观察来看，国内城市最高的机构渗透率才5%，多数城市连2%都不到，所以机构在目前介入程度有限。

祝九胜称，万科把住宅租赁作为核心业务，是循着“为大众服务、为普通人服务、为普通人盖有人住的房子”的逻辑。因此，对于租赁住宅，万科有三个定位：一是为新进城市的年轻人提供舒适的住宅；二是响应“租售并举”的要求；三是积极探索，机构介入租赁市场确实还属新生事物。