近日，在“活下去”的呐喊中万科厦门白鹭郡宣布降价200多万元销售，消息一经传出震惊市场。“行业龙头”万科与“厦门楼市”效应的叠加使这场带有个体的降价行为泛化。
其实，历史总是惊人的相似。继2008年金融危机下提出楼市“拐点论”后，时隔10年，万科又含蓄地提出另一个拐点论：活下去。
2008年，万科“拐点论”一抛出就遭到对抗。5月，某城市召集开发商开会，没有请万科。王石知道，会议的内容不过8个字可以概括：不许降价，远离万科。同时在几个重点城市派出调查组，进驻万科查税、查账。
2008年，万科杭州售楼处被砸，引起中央关注。为了应对楼市不稳定因素，解决资金问题，万科采取降价促销手段，因此遭到先期购房者闹事维权，要求赔偿差价。
2018年国庆，厦门万科白鹭郡别墅从500万元降到278万元，“5折销售”铺天盖地，3天售罄。
不过，与2008年杭州售楼处被砸时拒绝补差价的态度截然相反，万科这次未雨绸缪态度诚恳提出“退款”，计划针对先期高价购房业主补差价。全国多地多个房企降价促销，但“退款”万科还首属吃螃蟹者。
这难免透露一个信号，2018年是否比2008年情形更严峻。还有，是万科情形更严峻，还是厦门楼市形势更严峻？
万科的账单
万科厦门白鹭郡此前销售价格在450万元至500万元，此后降至278万元至298万元销售，下降了38%至44%，几近5折促销。不过，价格下调的同时，产品配置也降低了，促销价不包含车位、家用电梯与精装修部分。
万科白鹭郡置业顾问告诉中国房地产报记者，“10月1日开盘的100多套房子全部售罄，当时最低价格是278万元，现在我们加推100多套房子，全部一口价298万元，比之前高出20万元。如果额外加50万元的装修包，就跟降价之前的装修标准一样，另外一个车位18万元。”
可以计算，在一口价298万元基础上加上精装费、车位费，以及15万元的家用电梯费，总价也在363万元，所以真正意义上来说，是在原来450万元至500万元的价格基础上降价19%至27%，差价大约87万元到137万元。
因此，万科白鹭郡对先期业主补差价的方式是签订补充协议。目前流传的退款版本是：取缔此前精装修与赠送车位条款，相应降价约100万元，直接抵偿按揭部分。根据万科白鹭郡交房时间来看，项目北地块和南地块时间分别为2020年6月30日和2020年12月31日之前，这相当于先期业主也换成了毛坯房交付。
“就契约精神而言，开发商没有补偿义务，既然是商品，跟股市一样，商品房价格也会有涨有跌。”一位闽系房企营销负责人表示。但事实上，对比产品降低配置与100万元补差价两个条件，退款事件并未对万科白鹭郡造成巨大波折。
另外，再看万科白鹭郡2016年的地价，降价也并不亏本。万科2016年拿下的万科白鹭郡项目前身地块，也就是翔安地王X2016P02地块的楼面价是22336.84元/平方米。按照项目89平方米至110平方米的面积，如今一口价298万元的均价是2.7万元/平方米至3.4万元/平方米，仍旧高出楼面价5000元/平方米至1.2万元/平方米。
“万科白鹭郡项目降价的原因是卖不动，滞销的原因是地段不好，业内的主要推测是受资金周转压力影响。至于退款，目前我们还在打听内部消息。”上述闽系房企营销负责人表示。
截至发稿之前，万科厦门公司方面未就相关退款方案与执行问题作出回复，万科白鹭郡置业顾问则告诉记者，“目前有退款提法，但尚未收到具体执行通知。”