史上最严公积金贷款新政！"认房又认贷"，每缴一年贷10万，首付比例提高

昨日，北京住房公积金管理中心出台公积金贷款新政：从下周一起网签的购房者，在使用公积金贷款时，将执行“认房又认贷”的政策。同时，今后公积金贷款将与缴存年限挂钩，每缴存一年可贷10万元，缴存12年可以贷到最高的120万元。

新政主要有五点变化

一、申请条件提高

购房家庭名下无住房贷款记录且在本市无住房的申请人，可按首套房贷政策办，不属于首套房情形的被认定为二套房。

此前公积金贷款不看贷款记录，只要名下无房即可按首套房申请，新政从此前的“只认房”升级成“认房又认贷”，而且“认贷”指的是在人行征信系统中全国范围内的个人住房贷款记录，如果外地有购房贷款记录也会被认定为有贷款记录。

二、贷款额度与借款申请人公积金缴存年限挂钩

每缴存一年可贷10万元，缴存年限不够1整年的，按1整年计算，最高可贷120万元。如借款申请人为已婚的，核算贷款额度以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算。

三、商品房首付比例提高

购买经济适用住房的，首付款比例不低于20%；

购买共有产权等政策性住房的首套住房，首付款比例不低于30%；

购买政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付款比例不低于40%；

二套普通自住房首付比例不低于60%，二套非普通自住房首付比例不低于80%。

此前，公积金贷款首付款比例均为不低于20%。

四、二套房贷款最高额度下调

二套房贷款最高贷款额度由80万元下调为60万元。

首套房贷款最高额度仍为120万。

五、市区户籍郊区买首套房贷款额度可上浮

申请人户籍均在东、西城的，购买城六区（东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区）外首套房，最高贷款额度可上浮20万；

非上述情况的城六区户籍，购买城六区外首套房，最高贷款额度可上浮10万。

本次政策调整自2018年9月17日施行，此前已网签的仍按原规定执行。

对刚需影响较大，或倒逼年轻人未来租房

对于此次贷款政策调整的目的，北京市住房公积金管理中心表示，为坚持“房住不炒”定位，落实北京城市总体规划有关要求，积极引导市民合理住房消费，支持市民的基本住房需求，抑制投资投机性购房行为。

不过，该项政策调整也引起了市场较大的争论。有业内人士认为，此次公积金贷款政策全面收紧，对刚需影响较大，类似政策或倒逼部分人未来租房而不是购房，尤其是年轻人。也有业内人士认为，在目前商业信贷保持紧缩的状态下，购买力本身受到制约，政策端并不需要进一步加大调控力度。更有不少打算买房的人无奈地表示，“刚工作的刚需别想买房了”、“本来打算周末去看房，现在只能是看看了”……而北京市住房公积金管理中心有关负责人则认为，此举是落实国家“租购并举”的政策，不鼓励年轻人刚工作就购买住房，有了一定积累后再买房。

“北京公积金占交易比例不高、平均在20%左右，但这个政策影响下，预计起码一半需求将只能选择商业贷款或者全款，这个政策对刚需影响非常大，特别是年轻人，当下北京市场平均购房年龄在28岁左右，按照新政贷款只能贷50万左右。本来公积金贷款额度就很少，按照这个政策，公积金将基本离开刚需。”中原地产首席分析师张大伟接受证券时报记者采访时说，从“认房又认贷”看，公积金政策全面收紧。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐也认为，此次北京公积金政策的调整会进一步减弱需求。“在二手房交易中使用公积金贷款加商业贷款组合贷的方式占多，公积金贷款尽管额度有限，但其利率较低，能够帮助购房者减轻贷款压力，这是公积金制度设计的本意。”他说，

在目前商业信贷保持紧缩的状态下，消费者本身的购买力就受到制约，公积金政策调整不仅影响低总价刚需市场，还会对换房链条“釜底抽薪”影响中高端改善市场。由此估计，四季度北京房地产市场的情况不容乐观。

在许小乐看来，从目前市场现状来看，政策端并不需要进一步加大调控力度。贝壳研究院Real Data 数据库显示，上半年3、4、5月份二手房市场成交量有所复苏，但仍处于适度水平。6、7、8月二手房成交持续回落，三个月累计下跌46.2%。房价自调控以来一直处于平稳的阶段。新增房源和客源以及带看客源量均不断下滑，市场整体表现较为低迷。

“现在的购房政策本身已经比较紧了，公积金政策继续收紧，尤其是额度减少，影响是偏利空的，或者说购房者方面的压力是比较大的。类似一年才获得10万元的额度，基本上靠公积金买房的可能性就很弱了。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说，类似政策或倒逼部分人未来租房，而不是购房，尤其是年轻人。

另外，值得注意的是，此次公积金贷款政策调整还提出，北京市区户籍到郊区购房，可以享受公积金贷款额度增加的优惠。

对此，严跃进指出，符合相关条件的北京市区户籍到郊区购房，公积金贷款额度适当可以提高，这其实和北京当前市区人口过于拥挤，未来非首都核心产业会外迁的城市规划有关，其实是配合了当前的产业结构调整。类似做法，值得全国其他城市学习和借鉴。